Сдача в аренду нежилых помещений. Как сдать помещение в аренду

Арендные отношения проникли во все сферы жизни: взять на время в пользование квартиру или нежилую недвижимость сегодня в порядке вещей. Последнюю в основном используют для коммерческих целей, при размещении офиса или цеха. Сдать в аренду нежилое помещение – подобных объявлений хватает. Для того , важно знать, как это правильно делать.

На данный момент в законе не существует конкретного определения, что такое нежилое помещение, но существуют признаки, по которым это можно идентифицировать, описаны они в Гражданском Кодексе.

Важно! Нежилое помещение – это недвижимость, которая не всегда является отдельным зданием, зато всегда имеет обособленные и четко ограниченные части. Для целей проживания оно использоваться не может ни в коем случае.

Так, дом, в котором не созданы условия для жизни, может быть, переоборудован для организации столовой или кафе. При этом должны быть участки (комнаты), которые возможно приспособить под нужды заведения. Есть свои требования для помещений медучреждений, офисов, аптек, спортивных залов и т.д., причем касаются они как санитарной, так и .

Прежде чем сдать в аренду какое-либо помещение, следует четко определить его целевое использование, так как арендатор ищет площадь под конкретную цель.

Стоит помнить, без доказательств, что, к примеру, жилой дом имеет нежилое предназначение, использовать площадь под бизнес запрещено, включая его аренду.

Нежилой объект с конкретным назначением

Иногда целевое предназначение касательно использования подобного объекта прописывается в бумагах, которые собственник оформляет при постановке на кадастровый учет. Стоит понимать, что перевод в другую целевую категорию порой довольно сложно.

Подобное назначение может быть у нежилых площадей многоквартирного дома, в частности, его первые этажи. Причем то, как площади могут быть использованы, закладывается в проекте, например:

Аптека.
Магазин.
Офис.
Стоматологический кабинет.
Библиотека.
Центры развлечений.

Объект получает конкретное предназначение, а ограничения выплывают из установленных законодательством норм.

Свободное использование

Нежилой фонд включает в себя также площади свободного назначения. Суть таковых – универсальность, то есть брать их в аренду могут лица, занимающиеся самой разной деятельностью, согласно ГК. Их площадь может быть разной, более того, ее можно легко разделить под нужды разных арендаторов за счет быстро возводимых перегородок.

Подобные площади сдать или получить в аренду очень легко, однако, их стоимость гораздо выше за счет отсутствия дополнительных согласований.

Почему аренда лучше, чем покупка

Часто собственники нежилой недвижимости подумывают о продаже объекта, но его аренда может принести, куда больший доход. К тому же он будет стабильным, но это во многом зависит от места расположения.

Среди преимуществ, которые отмечают арендаторы:

Доступность. Финансовые затраты на аренду ниже, чем на покупку.
Упрощенная процедура оформления – .
Возможность сменить арендодателя. Конечно, для того, кто сдает в аренду – это не очень хорошо, но все зависит в большей мере от аппетитов собственника и места расположения объекта.

Важно! До тех пор, пока в нашей стране процветает бизнес, его участники будут нуждаться в площадях под офисы, склады, магазины, салоны красоты и т.д. Это означает, что владельцы коммерческой площади могут рассчитывать на стабильную пассивную прибыль.

Специфика сдачи в аренду помещений нежилого фонда

Согласно закону физические и юридические лица могут сдавать в аренду помещения, не предназначенные для жилья, являясь полноправным владельцем, без оформления ИП и в размере 13%.

Есть исключение, когда оформление ИП все же необходимо – это деятельность, которая реализуется через сдачу помещения в аренду, с получением постоянного и стабильного дохода. Владелец обязан вести отчетность и иметь устойчивые связи со съемщиками, при условии заключения арендного договора на срок 1 год и более.

Если условия такой деятельности нарушаются, и физическое лицо не оформляет ИП, для него могут быть следующие последствия:

на срок до 6 месяцев или 300 тыс. рублей штрафа, или общественные работы длительностью до 480 часов.
Административная ответственность. Взыскание в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом

Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.

Риелторы: нужны или нет

Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:

Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
Репутацией.
Наличием базы данных.

Арендная плата

От того, какой размер платы будет, во многом зависит успешность сдачи, а точнее, насколько быстро получиться оформить аренду. Опять же тут есть 2 пути:

Привлечь к помощи риелтора, пусть он определит стоимость.
Самостоятельно проштудировать аналогичные предложения в городе.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

От площади.
Целевого предназначения.
Близости транспортных развязок.
Ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Совет! Если есть желание быстро сдать недвижимость и начать получать доход, рекомендуем сдавать немного дешевле, имеющихся предложений на рынке.

Поиск арендатора

Если доверились риелтору, то эти хлопоты перекладываются на его плечи. При этом он получает определенную комиссию при успешном заключении сделки. Решив действовать своими силами, варианты поиска желающих такие:

Если помещение небольшое (на 1 арендатора), то можно разместить объявление на специальных интернет-площадках города. А также можно подать объявление в местную газету. . Эффективный вариант – баннер на окне сдаваемого в аренду помещения.
Если помещение большое, то лучшее решение – это создать тематический сайт. Конечно, нужно продвигать его при помощи современных инструментов интернет-маркетинга. Арендовать всю площадь сразу, вряд ли кто сможет, поэтому придется набраться терпения.

Договор аренды: правила составления

В законах РФ нет четких правил регулирования арендных отношений. При составлении документа следует ориентироваться на общие правила составления договоров, в которых суть сделки заключается в том, что собственник передает во временное пользование арендатору оговоренную площадь за определенную плату.

Составляется договор обязательно в письменной форме в двух экземплярах. В тексте должны быть указаны следующие существенные условия:

Реквизиты сторон – субъектов.
Характеристики предмета договора. Причем они должны быть таковыми, что дают возможность однозначно его идентифицировать. Среди важных пунктов: инвентарный номер, точный адрес, целевое предназначение, название, площадь.
Условия использования арендной площади.
Сумма выплат согласно договору.

Если период сдачи помещения в аренду превышает 1 год, то в Россреестр следует подать такие документы:

Заявление.
Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Договор с приложениями.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительная документация, если таковая имеется.

Данный алгоритм и правила работают в равной степени как для физических, так и для юрлиц. Во втором случае особенность договора, это наличие реквизитов и размера госпошлины.

Риски для арендодателя

Конечно, любые отношения касательно объектов недвижимости несут в себе определенные риски, среди основных:

Нецелевое использование. Хотя в договоре аренды существует четкая формулировка, в каких целях будет использоваться помещение, арендаторы могут и нарушать эти пункты в угоду своей прибыли. Если подобное происходит, то собственник имеет полное право .
Повреждения помещения, оборудования. Случается, что приличный, на первый взгляд, арендатор ведет себе неподобающим образом: приводит в непригодный вид оборудование и само помещение. В таком случае арендодатель имеет полное право требовать от него возмещения убытков, при этом допускается обращение в суд.
Не внесения платежа. С такой проблемой может столкнуться любой, но лучше всего это предупредить, предварительно прописав ответственность за просрочку платежей, такой элемент договора позволит чувствовать себя уверенно. Если в договоре нет пункта касательно сроков внесения арендной платы, то и жаловаться не на что.

Муниципальные объекты

Часто сдаются в аренду объекты нежилого фонда, которые . Они в основном более доступны по цене, нежели недвижимость частников. За счет оформления сделок по аренде удается пополнить бюджет города. Преимущественно заключаются договора, которые касаются зданий и помещений, реже муниципальных предприятий.

Важно! Основная проблема, с которой сталкиваются арендаторы – это неудовлетворительное состояние объекта, приходится тратиться на ремонт и доведение до приемлемого состояния.

Еще одна особенность в том, что такие помещения могут передаваться в руки арендатору только после проведения торгов. В остальном никакой специфики заключения договора нет. Он составляется по стандартному образцу в двух экземплярах на срок до 5 лет, плюс один для Росреестра. Очень важный момент, при получении в аренду недвижимости от муниципалитета на срок более 3 лет, арендатор получает преимущественное .

Вывод

В аренду предоставляются самые разные объекты недвижимости из нежилого фонда. Сделки по их получению во временное пользование встречаются все чаще. Представленный образец договора поможет составить его правильно, не упустив важных моментов.

Сдача в аренду занимает более 50% объявлений на тему недвижимости. Особую популярность имеют нежилые помещения, которые используются не только в целях коммерции, но и обустраиваются под офисы или цеха по изготовлению различной продукции. Как сделать все по закону и сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Расскажет подробнее наш обзор!

Условия сдачи в аренду нежилой недвижимости

Сдать в аренду нежилое помещение несложно, если точно знать относится ли оно к нежилому фонду.

Поэтому при сдаче в аренду нежилого помещения следует учесть некоторые нюансы.

Целевое предназначение объекта

Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение, чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет. Цели использования данных объектов могут быть различными, например:

аптека.
магазин.
офис.
склад.
библиотека.
развлекательный центр.
стоматологический или массажный кабинет.
парикмахерская.

Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.

Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов, располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.

Важно! Находясь в многоквартирном доме, нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход и не размещаться над жилыми квартирами. Если такой объект, например, офис открывается на втором этаже, то под ним обязательно должна быть точно такая же нежилая недвижимость: аптеки, магазины или парикмахерские.

Что относится к недвижимым объектам

К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение. Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ .

Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае. Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.

Кто может сдать в аренду нежилое помещение

По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица. Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность. Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.

Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону. По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход. Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками, в той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.

Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:

Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ , взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.

Этапы сдачи в аренду нежилого помещения

Как правильно сдать нежилое помещение в аренду? Ответ на данный вопрос кажется простым и прозрачным: дать объявление. Однако, на практике толпы желающих взять на себя обязанности съемщика не бывает, и помещение долгое время пустует, не принося своему владельцу никакого дохода. Чтобы этого избежать лучше придерживаться следующей инструкции.

Помощь риелтора

Отличным вариантом станет посещение специалиста по недвижимости - риелтора, который быстро сумеет разместить ваше объявление на нужных рекламных площадках и возьмет на себя все обязанности по его продвижению, а также поиску подходящей клиентуры. Выбирая данного специалиста, стоит обратить внимание на его опыт работы именно с коммерческой недвижимостью. Хороший риелтор также должен обладать большой базой данных и некоторой репутацией, свидетельствующей о его рабочих навыках. Такой специалист сэкономит не только ваше время, но и нервы. Единственным минусом станет цена - хорошие услуги риелтора стоят недешево.

Плата за аренду

От того ценового сегмента, куда будет входит аренда нежилого помещения зависит не только быстрота сдачи внаем, но и востребованность вашего предложения на рынке недвижимости. Лучше всего для начала оценить средний рыночный коэффициент цены на подобные нежилые объекты в вашем городе и только после этого устанавливать стоимость. Помочь поставить «адекватную» цену поможет и риелтор, если вы к нему обратитесь.

Цена аренды, как правило, складывается из следующих факторов:

размер помещения.
целевая направленность объекта.
наличие поблизости развитой инфраструктуры, в частности, транспортных развязок и остановок.
от общей ситуации на рынке недвижимости.

Совет! Тем, кто хочет сдать свое нежилое помещение внаем срочно, нужно слегка понизить цену. Съемщики найдутся сразу, и будет установлен постоянный доход. Однако если снизить стоимость очень низко, то вы будете получать гораздо меньше, чем можно было выручить с данных квадратных метров. Выбор в любом случае за владельцем недвижимости.

Поиск арендатора

Как физлицу сдать в аренду нежилое помещение самому? Если вы решили не прибегать к помощи риелтора, то следует действовать по следующей схеме:

Выложить объявление на открытых интернет-площадках вашего города.
Хорошим вариантом станет местный журнал или городская газета, у которой много местных читателей.
Можно обратить внимание и на специальную коммерческую рассылку, раздобыв в интернете электронные адреса потенциальных съемщиков. Взять их можно прямо с сайтов объявлений. Помните, даже если человек заявил о том, что ему нужно помещение поменьше или иного вида, это не значит, что ваше предложение будет отправлено в мусорную корзину. Возможно, именно этот нежилой объект, который вы предложите, станет для съемщика оптимальным после раздумий.
Самым дорогостоящим, но эффективным вариантом будет большой баннер, вывешенный на окне сдаваемого помещения или стенд, расположенный неподалеку с предложением аренды.
Если площадь сдаваемого объекта достаточно внушительная, то прекрасным решением станет создание собственного тематического сайта, на котором будут проводиться акции от арендодателя и мониторинг ситуации. Взять такую большую площадь внаем сразу вряд ли кто захочет, поэтому данный сайт придется постоянно рекламировать и продвигать.

Составляем договор аренды

В современном законодательстве четких требований регулирования отношений между арендатором и владельцем нежилой недвижимости нет, поэтому составлять договор передачи во временного пользование данного помещения за определенную плату нужно на основании общих правил при составлении типовых документов.

Создается договор в письменной форме и в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (для арендодателя и арендатора).

В тексте документа должны быть обязательно указаны следующие пункты:

Личные данные и реквизиты сторон.
Предмет договора. Здесь подробно указывается целевое назначение, инвентарный номер, адрес объекта, название и размер.
Условия аренды.
Сумма арендной платы.
Срок заключения договора.

Если данных условий не будет в заключенном договоре, то такая сделка не считается действительной по закону. Зарегистрировать договор необходимо в Росреестре.

Если договор аренды заключается на срок больше одного года, то, кроме этой юридической бумаги, в Росреестр потребуется приложить:

Заявление.
Кадастровый план.
Сами банки договора.
Копии паспортов арендатора и арендодателя.
Квитанция об уплате госпошлины.
Иная документация (если есть).

Такая схема работает для юридического и физического лица в равной степени.

Договор аренды для муниципальных объектов

Очень часто можно получить в аренду и нежилые объекты, которые находятся в собственности городского муниципалитета. Они менее дорогостоящи, чем частные нежилые помещения и охотно отдаются городом под хорошие предприятия, ведь это помогает пополнить государственный бюджет.

Такие помещения арендатор получает только в ходе аукционных торгов. Договор аренды также стандартный, а срок владения данной собственностью - 5 лет. После трех лет такой аренды и сдачи ее внаем, арендатор может стать полноправным владельцем, то есть выкупить эту недвижимость в частную собственность.

Единственным минусом будет передача части дохода от съемщиков в государственный бюджет и частая ситуация с вынужденным ремонтом. Объект муниципалитета, как правило, нуждаются в доведении их до приемлемого вида, т. к. у города часто не хватает денег на содержание.

Плюсы и минусы сдачи в аренду нежилого объекта

Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая, ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже. Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя, так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.

Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений, ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено - нужен только сам договор.

И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя. Для последнего, однако, в этом тоже есть плюсы - ведь можно также сменить одного съемщика на другого, который будет более выгоден.

Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:

Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода, поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.

Таким образом, правильно сдать в аренду нежилое помещение очень просто, если всерьез заняться данным вопросом. Облегчить себе поиск арендатора с помощью риелтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду. Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение, нужно ли оформлять ИП, а также рассмотреть возможность заработка на муниципальных нежилых объектах. Главное, не упустить момент и правильно составить договор аренды, то есть получить ключ к хорошему пассивному доходу.

Была ли Вам данная статья полезной?

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

Офисные;
Торговые;
Производственные;
Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

документы о собственности;
план помещения;
уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

оплаты коммунальных платежей;
размера арендной платы;
срока сдачи помещения;
наличия телефонной связи и доступа в интернет;
проведения ремонтных работ;
условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
Своевременность оплаты аренды.
Выполнение ремонта по соглашению сторон.
Содержание помещения в надлежащем порядке.
Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

заявление установленного образца;
договор аренды со всеми приложениями;
кадастровый паспорт;
российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
доверенность, если документы подает представитель;
нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

УСН 6 % - с общего дохода;
УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Краткое содержание статьи:

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Офис 200 м2 на Большом проспекте Петроградской стороны

Помещение с эксклюзивным дизайнерским ремонтом в лучшей коммерческой части Петроградского района. Интерьер выполнен известной студией, применены дорогостоящие натуральные материалы, установлены дизайнерские радиаторы и сантехника. Представительский интерьер будет интересен крупным компаниям и бутикам премиум-класса.

Ежемесячный доход составит порядка 300 тысяч рублей.

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Офисное помещение с постоянным арендатором в центре города! Всего 970 м до метро «Чернышевская». Парковка - на придомовой территории или во дворе. Выполнен свежий ремонт, подключены все коммуникации.

Благодаря жилому статусу помещения возможно оформление ипотеки!

Помещения на цокольном и первом этажах с качественным ремонтом. Имеется два отдельных входа. Постоянные арендаторы, с которыми заключены договоры сроком на 11 месяцев. Имеются договора по всем коммуникациям. Отличный объект для инвестиций!

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

В тех случаях, когда собственник коммерческой недвижимости не может либо не хочет использовать ее по назначению, а возможности продажи пока нет (или вообще не планируется), встает вопрос об аренде.

Известно, что коммерческую недвижимость в аренду сдать намного сложнее, нежели жилую. Ведь в первом случае, квадратные метры должны отвечать потребностям рынка на данный момент. Ведь коммерческая недвижимость различается по типу, а значит, если у вас в собственности салон красоты, а в данный момент высокий спрос на кафе или магазины, то процедура поиска клиента может затянуться на неопределенный срок. С жилой недвижимостью, особенно в больших городах, все намного проще: спрос на квартиры. комнаты и пр. всегда высокий.

Но несмотря на это, коммерческая недвижимость продается, покупается, оформляется в залог и сдается в аренду и т.д. Если правильно подойти к процессу, и правильно оценивать стоимость недвижимости, желанного клиента будет найти намного проще.

В данной статье мы разберем процедуру сдачи коммерческой недвижимости в аренду, а также дадим несколько рекомендаций, при следовании которым собственники сократят существенно сократят сроки поиска арендатора.

Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду: возможные варианты

Любой специалист вам скажет, что все, что касается недвижимости (тем более коммерческой) никак не соотносится с понятием "быстро". Даже в тех случаях, когда речь идет об аренде жилой недвижимости, люди подолгу не могут определиться с конечным вариантом, т.к. предложения, к счастью, всегда в избытке. Если же мы говорим о коммерческой недвижимости, то подразумеваем, что речь идет о бизнесе, значит, потенциальный арендатор будет еще дотошнее рассматривать все доступные варианты, т.к. будущая площадь должна максимально соответствовать потребностям бизнеса. Иначе, будет большая вероятность возможных убытков. Далее мы в отдельности рассмотрим несколько вариантов, которые могут помочь владельцу коммерческой недвижимости сдать таковую в аренду как можно быстрее.

Обращение в риэлторское агентство

Многие ошибочно полагают, что агентства недвижимости имеют дело только с жилым сегментом. Это далеко не так, потому что, каждое уважающее себя агентство работает как с жилой, так и с нежилой недвижимостью, любых площадей, месторасположения, и состояния.

Дело в том, что подобные агентства являются некими посредниками между собственником и арендатором. Т.е. к ним может обратиться не только тот гражданин, который хочет сдать свои коммерческие квадратные метры в аренду, но и тот, кто подыскивает подходящую площадку для своего дела. Получается, что у риэлторского агентства имеется специальная база, в которой содержаться как соискатели на аренду коммерческой недвижимости, так и те, кто хочет эту самую недвижимость сдать в аренду. Когда поступает соответствующее предложение, происходит анализ существующих запросов на аренду. А значит при совпадении интересов сторон, вполне может быть и так, что сегодня вы обращаетесь в агентство, а уже завтра подписываете договор аренды. Т.е. на все может уйти буквально несколько дней. Если в базе не оказывается соответствующего запроса, то агентство займется поиском клиента, что также будет намного быстрее, нежели поиски арендатора самостоятельно.

Подобный вариант подходит для тех, кому не жалко (и у кого они имеются) денег на оплату услуг риэлторов. Дело в том, что обычно у таких агентств не установлено какой-либо фиксированной таксы за услуги, т.к. работают они, как правило за комиссию. Величина комиссионного сбора представляет собой процент от суммы сделки. К примеру, если вы планируете сдать недвижимость за 100 тыс. рублей в месяц, с предоплатой за 3 месяца, то заплатить придется порядка 8-10% от итоговой суммы, что может составить примерно 30 тыс. рублей. И так было всегда, т.к. за скорость нужно платить.

Снижение цены ниже рыночного минимума

Конечно, не совсем корректно называть данный вариант оптимальным, но в условиях срочности или полного отсутствия соискателей на ваши квадратные метры, и он может стать тем решением, при котором проблема может решиться сама собой.

Самое главное, что данный метод является наименее затратным (с той точки зрения, что вам никому и ни за что не придется платить) и наиболее простым. Для этого необходимо всего лишь поверхностно изучить рыночные цены на аналогичную недвижимость на данный момент. Это можно проделать следующими способами:

посредством сети интернет
изучив объявления в газетах
обратиться за бесплатной консультацией в агентство недвижимости (можно и по телефону)

После того, как вы обзаведетесь данными относительно существующих цен на аналогичную коммерческую недвижимость, для того что бы именно быстро сдать ваши квадратные в аренду, необходимо рыночный показатель немного занизить (на сколько именно точно, трудно сказать, т.к. это зависит от множества факторов). Т.е. если, к примеру, у вас в собственности помещение площадью 500 кв. метров и вы его сдаете за 100 тыс. руб. в месяц, а аналогичная недвижимость в вашем регионе сдается за 120-150 тыс. рублей, то высока вероятность того, что потенциальный арендатор обратит внимание именно на ваш вариант. Следует всегда помнить, что цена за кв. метр для любого бизнесмена (арендатора) является далеко не самым малозначащим показателем.

Как физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2016 году

По большому счету, особой разницы в процедуре сдачи коммерческой недвижимости в зависимости от субъекта-собственника, нет. В обоих случаях процесс может затянуться на долгое время, либо закончиться в течение нескольких дней. Но, к слову, если собственником выступает юридическое лицо, то в таких случаях все происходит намного проще. Ведь действующая организация занимает нишу в определенном сегменте рынка, а значит в курсе всех его особенностей. предложение о сдачи недвижимости обычно направляется организациям, также работающим в данном сегменте, и вопрос в большинстве случаев снимается сам собой.

В случаях, когда собственником выступает физическое лицо, все немного сложнее. Ведь довольно часто рядовые граждане получают коммерческие квадратные метры в наследство (реже в дар), либо покупают их по приемлемой цене, планируя в будущем "выжать" каким-либо способом из данной недвижимости прибыль. В подавляющем большинстве случаев, речь конечно идет об аренде, и намного реже встречаются случаи, когда физлицо собирается запускать собственный бизнес.

Для того, чтобы физлицу сдать в аренду коммерческую недвижимость, необходимо соблюсти следующие элементарные правила:

привести в порядок документацию
придать недвижимости "товарный вид" (сделать ремонт)
обратиться за помощью в специализированные компании (о чем мы говорили выше)

Т.е. наличие свежего косметического ремонта может существенно ускорить процесс поиска арендатора. Ведь большинство бизнесменов предпочитают снимать уже готовую недвижимость, и тем самым не тратить время на приведения ее в порядок. Ниже мы расскажем о том, как сдать коммерческую недвижимость без ремонта.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без ремонта и в плохом состоянии

Данный вопрос встает перед многими собственниками, коммерческая недвижимость которых находится в плачевном либо удовлетворительном состоянии. Другими словами, таковой требуется срочный ремонт, иначе поиск арендатора может затянуться на годы.

Специалисты выделяют один вариант, посредством которого можно решить данную проблему. Суть его заключается в том, что арендатор по договору аренды освобождается от внесения арендных платежей, но тем самым обязуется произвести ремонт, по стоимости соразмерный со сроками неуплаты аренды. Т.е. если вы планируете сдать недвижимость по цене в размере 50 тыс. в месяц, а производство ремонта требует вложение примерно 150 тыс. рублей, то вы попросту предлагаете арендатору произвести ремонт, в обмен на освобождение от арендой платы в течение первых 3-х месяцев.